פסק-דין בתיק ת"א 41481-05-11

בפני תביעה והודעת צד ג' שעניינן הנשיאה וחלוקת הנטל בהוצאות האחזקה, הנקיון והניהול של השטחים המשותפים במרכז המסחרי "לב העמק" בשכונת ציפורי בעיר מודיעין (להלן - המרכז המסחרי).

מבוא - כרונולוגיה ועובדות הבסיס

הצדדים השלישיים 2 ו- 3, גמול נדל"ן (1999) בע"מ (להלן - גמול) וגרופית הנדסה אזרחית ועבודות ציבוריות בע"מ (להלן - גרופית), יזמו פרוייקט של בניית המרכז המסחרי.

ביום 18.08.2005 נחתם הסכם שכירות (להלן - הסכם השכירות) בין גמול וגרופית לבין הנתבעת 1 (להלן - הקו אופ) לפיו שכרה הקו אופ חנות בשטח של כ- 1,100 מ"ר המצויה במפלס העליון של המרכז המסחרי ושטחים טכניים (להלן - המושכר) לצורכי הפעלת מרכול, לתקופה של עשר שנים, עם אופציה להארכת תקופת השכירות בעשר שנים נוספות.

בהסכם השכירות נקבע כי ניהול המרכז המסחרי יעשה על ידי הדיירים באופן עצמאי ועל חשבונם וכי דמי השכירות אינם כוללים עלות נקיון שטחים ציבוריים, פינוי אשפה, שמירה, ביטוח וכדומה.

עוד נקבע בהסכם השכירות כי הקו אופ תנהל בעצמה את תחזוקת מפלס הקומה העליונה של המרכז המסחרי, חצר הפריקה והטעינה, סביבתם, דרכי הגישה אליהם, שטחי החניה בקומה העליונה, חניית הפריקה והטעינה, וכמו-כן תישא בעלות התקנת דחסנית אשפה, פינוי אשפה ותחזוקת חצר הפריקה והטעינה וכן תשא בתשלום בגין תחזוקת המושכר והפרוייקט, וכן תשא, ביחד עם שאר המחזיקים בפרוייקט, בחלק היחסי של תשלומי המיסים, האגרות, ההיטלים, עירוניים וממשלתיים, שוטפים או חד-פעמיים, אשר יוטלו על השטחים המשותפים בפרוייקט לרבות החניות במישרין או בעקיפין.

בנוסף התחייבה הקו אופ לשאת בעלות תיקון כל פגם או קלקול במתקנים הטכניים המשותפים דוגמת: מעלית, משאבות מים, ביוב, מערכת חשמל, בהתאם לחלקה היחסי בפרוייקט.

בחודש מרץ 2006 מכרו גמול וגרופית את המושכר לצד ג' מספר 4, הנכס בשמשוני בע"מ (להלן - שמשוני) אשר נכנסה בנעליהן בכל הנוגע להסכם השכירות אשר נחתם בינן לבין הקו אופ.

באוגוסט 2007 רכשה התובעת 1, חברת ר.מ.ל..א.ר בע"מ (להלן - רמלאר), את יתרת החנויות (16 במספר) במרכז המסחרי.  יצויין, כי 9 חנויות נרכשו עוד קודם לכן על ידי ה"ה מדלן ורוברט רוזנברג, שהינם בעלי השליטה ברמלאר.

רמלאר התנתה את הרכישה בתנאי מתלה שניהול המרכז המסחרי יוסדר בינה לבין שמשוני כך שרמלאר תנהל את קומת המסחר התחתונה, שמשוני תנהל באמצעות הקו אופ את קומת המסחר העליונה והמערכות המשותפות של המרכז המסחרי ינוהלו על ידי שני הצדדים בחלקים שווים.

ביום 14.11.2007 נחתם הסכם תחזוקת המרכז המסחרי בין רמלאר לבין שמשוני (להלן - הסכם הניהול) אשר הסדיר את אופן ניהול ותחזוקת המרכז המסחרי.

על הסכם הניהול חתומות גם הקו אופ וגם גמול וגרופית. הקו אופ חתמה כי היא קראה ומתחייבת, כל עוד היא השוכרת, לנהוג בהתאם להוראות הסכם השכירות והסכם הניהול, ולשאת במחצית מההוצאות הנדרשות בגין האמור בנספח א' אשר כלל פירוט החדרים המשותפים ופירוט המערכות המשותפות. גמול וגרופית חתמו שהן מסכימות לאמור בסעיף 6 להסכם הניהול, אשר קבע שהמוסכם ספציפית בהסכם הניהול גובר על שנקבע בהסכם השכירות שנחתם בינן לבין הקו אופ.

בהסכם הניהול נקבע כי רמלאר בעצמה או באמצעות חברת ניהול מטעמה תנהל ותתחזק את קומת המסחר התחתונה, בה מצויות חנויות 26-7 וכן שירותים ציבוריים המצויים בקומה זו, חדר אשפה, מרכז מיחזור וחניות כולל חניית טנדרים.

שמשוני בעצמה או באמצעות מי מטעמה תנהל ותתחזק את קומת המסחר העליונה אשר כללה את החנויות 6-1, וכן תנהל תתקין ותתחזק דחסנית אשפה, פינוי אשפה, רחבת הפריקה והטעינה, סביבתה ודרכי הגישה אליה, רחבת חניות עליונה וחניות פריקה וטעינה ותשא בכל ההוצאות הנדרשות בגין כך וכן חדר מדחסים וחדר שנאים בקומת המסחר התחתונה.

רמלאר ושמשוני התחייבו במשותף לנהל ולתחזק בעצמם ולשאת בכל ההוצאות הנדרשות בגין המערכות והחדרים המשותפים המצויים במרכז המסחרי כמפורט בנספח א' להסכם הניהול ולשאת בחלקים שווים בכל הוצאה שתידרש בגין תחזוקת, הפעלת וביטוח המערכות המשותפות, תוך קבלת החלטות במשותף.

ביום 07.04.2008 ניתן 'טופס 4' לקומה העליונה של המרכז המסחרי ובאותו יום נמסרה החזקה במושכר לקו אופ. 'טופס 4' ליתרת המרכז המסחרי ניתן ביום 17.08.2008, אך החנויות נמסרו לה"ה רוזנברג ולרמלאר רק ביום 17.09.2008.

בעקבות חילוקי דעות שנתגלעו בין גמול גרופית ושמשוני, הן פנו להליכי בוררות, אשר הסתיימו בפסק בוררות אשר ניתן ביום 17.09.2008 ובו בוטל הסכם המכר שנחתם בין גמול גרופית ושמשוני.

במקביל להליכי הבוררות נמצאה הנתבעת 2, די. ג'יי אסושיאטס אינק. (להלן - די. ג'יי) כמי שמעוניינת לרכוש את הנכס במקום שמשוני, ולמעשה להכנס בנעליה.

במכתב המופנה לקו אופ ולרמלאר, מיום 23.09.2008, נטלה על עצמה די. ג'יי את כל הזכויות וההתחיבויות של שמשוני המפורטות בהסכם הניהול, ויום לאחר מכן - 24.09.2008 נחתם הסכם הרכישה בין גמול וגרופית לבין די. ג'יי, במסגרתו ישנה התייחסות להסכמים שנעשו על ידי שמשוני ומובהר, ככל שהדבר רלוונטי למקרה זה, שדי.ג'יי נכנסת בנעליה של שמשוני והמכתב מיום 23.09.2008 שנשלח לקו אופ ורמלאר מהווה הודעה על המחאת הזכויות והחובות.